신종 전세사기 예방을 위한 2025년 최신 체크리스트

전세사기 피해자 수가 급증하고 있는 요즘, 깡통전세부터 이중계약까지 수법도 점점 교묘해지고 있습니다.

 

등기부등본, 건축물대장, 임대인 체납 여부 확인까지 꼼꼼히 챙겨야 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

 

이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 사항을 정리해 드리겠습니다.

 

 

왜 지금 전세사기 예방이 중요한가요?

전세사기는 단순한 실수가 아니라 수억 원의 피해를 불러오는 심각한 범죄입니다.

 

특히 2025년 현재 신종 수법이 기승을 부리며, 확정일자와 전입신고만으로는 더 이상 보증금을 지킬 수 없는 상황입니다.

 

전세사기 수법은 ‘신탁등기 미고지’, ‘임대인의 다수 부동산 담보대출’, ‘이중계약’처럼 복잡하고 눈에 띄지 않는 방식으로 진화하고 있습니다.

 

따라서 계약 전 확인해야 할 항목을 사전에 숙지하고 대비하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

등기부등본과 건축물대장은 전세 계약의 시작입니다

전세사기를 피하려면 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다.

 

등기부등본을 통해 소유자 정보, 근저당권 설정 여부, 가압류나 압류 상태를 반드시 확인해야 합니다.

 

예를 들어, 근저당이 전세보증금을 초과한다면 깡통전세 위험이 매우 큽니다.

 

또한 건축물대장 확인도 필수입니다. 불법건축물이거나 무허가 건물이라면, 전입신고조차 어려워 확정일자 보호를 받을 수 없습니다.

 

특히 신축 건물은 임시 건축물 상태일 수 있어 주의해야 하며, 실제 사용승인 여부도 체크해야 합니다.

 

이 두 가지 서류는 요즘 정부24나 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 열람할 수 있습니다.

 

시간이 조금 걸리더라도, 이 과정을 생략하면 수천만 원의 피해로 이어질 수 있습니다.

 

임대인 정보와 체납 세금, 반드시 확인해야 합니다

임대인이 진짜 집주인인지, 세금 체납은 없는지 확인하는 것은 전세사기 예방의 핵심입니다.

 

먼저 등기부등본에서 소유자 명의를 확인한 후, 계약 상대가 실제 소유자인지 반드시 일치시켜야 합니다.

 

이름이 다르거나 가족 명의라면 임대차 계약의 법적 효력이 떨어질 수 있습니다.

 

다음으로 꼭 확인해야 할 건 바로 임대인의 체납 세금 여부입니다.

 

국세나 지방세가 체납된 경우, 세무서나 지자체가 보증금보다 우선하여 압류할 수 있기 때문입니다.

 

이때는 지자체에 임대인의 체납 사실이 있는지 열람 요청을 하거나, 국세청 ‘세금 체납 조회 시스템’을 이용할 수 있습니다.

 

만약 임대인이 거부한다면 전세 계약 자체를 재고하는 것이 좋습니다.

 

체납 여부 확인은 어렵지 않지만, 이를 놓치는 순간 수천만 원 보증금을 날릴 수 있습니다.

 

 

전세보증보험과 확정일자, 전입신고의 3종 세트

전세사기를 예방하려면 반드시 기억해야 할 세 가지는 전세보증보험, 확정일자, 전입신고입니다.

 

전세보증보험은 계약 파기, 경매, 소유주 변동 등의 상황에서 보증금을 돌려받을 수 있도록 도와주는 안전장치입니다.

 

가입 조건은 까다롭지 않지만, 전입신고와 확정일자를 받은 후 신청해야 하며, 전세가율이 일정 기준을 초과하면 가입이 거절될 수도 있습니다.

 

따라서 전세가율을 계약 전에 반드시 계산해보는 것이 중요합니다.

 

확정일자는 보증금에 대해 법적 우선권을 인정받는 중요한 절차입니다.

 

보통 동 주민센터에서 간단하게 받을 수 있으며, 보통 임대차계약서를 지참해야 합니다.

 

또 하나 중요한 것이 바로 전입신고입니다. 이를 통해 법적으로 대항력을 갖게 되어 타인에게 해당 부동산이 임대된 것을 주장할 수 있습니다.

 

이 세 가지가 모두 갖춰져야만 법적으로 보증금 보호가 가능합니다.

 

전세사기 예방 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

Q 전세사기 수법은 어떤 게 있나요?

A최근엔 신탁등기 미고지, 이중계약, 깡통전세처럼 계약 시 확인이 어려운 수법이 많아졌습니다. 반드시 등기부등본과 계약 상대를 대조해야 합니다.

Q 깡통전세는 어떻게 확인하나요?

A전세가율이 80% 이상일 경우 깡통전세 위험이 있습니다. 주변 매매가와 비교하거나 부동산 플랫폼의 시세 정보를 참고하세요.

Q 확정일자와 전입신고 중 어떤 게 더 중요하나요?

A둘 다 매우 중요합니다. 확정일자는 우선변제권, 전입신고는 대항력을 부여하므로 반드시 함께 진행해야 합니다.

Q 임대인의 세금 체납 여부는 어디서 확인하나요?

A지자체 세무과 또는 국세청을 통해 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 임대인이 이를 거부하면 계약을 재검토해야 합니다.

Q 전세보증보험은 누구나 가입할 수 있나요?

A아니요. 전세가율, 건물 상태, 임대인 채무 상태 등에 따라 가입이 제한될 수 있습니다. 조건에 맞는지 미리 조회해보는 것이 좋습니다.

Q 공인중개사 믿어도 되나요?

A공인중개사도 100% 신뢰할 수는 없습니다. 반드시 중개사 등록 여부 확인과 함께 자신이 직접 등기부등본과 건축물대장을 열람해보는 것이 안전합니다.

 

전세사기 예방, 한 번 더 확인하고 안전하게 계약하세요

전세사기는 단순한 실수가 아닌 범죄입니다. 한 번 당하면 수천만 원의 보증금을 잃을 수 있습니다.

 

계약 전 등기부등본 확인, 임대인의 세금 체납 조회, 불법건축물 여부 체크는 반드시 거쳐야 할 과정입니다.

 

그리고 전입신고, 확정일자, 전세보증보험 가입까지 모두 챙겨야 내 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

공인중개사의 말만 믿지 말고, 내가 직접 확인하고 검증하는 습관이 필요합니다.

 

요즘처럼 전세사기가 일상화된 시대에, 정보는 곧 재산입니다.

 

이 글에서 소개한 전세사기 예방 체크리스트를 저장해두고, 계약 전 하나하나 체크해보세요.

 

그리고 주변 사람들에게도 이 정보를 꼭 공유해 주세요. 함께 안전한 전세계약 문화를 만들어가길 바랍니다.